Ecco cosa fare quando il condominio non è gestito da un amministratore –
Cerchi un amministratore?
Chi deve fare che cosa quando un condominio non nomina l’amministratore? Al riguardo è fondamentale, prima d’ogni cosa, distinguere tra:
– condomini senza amministratore rispetto ai quali la nomina è obbligatoria;
– condomini senza amministratore rispetto ai quali la nomina non è obbligatoria.
– Nomina da parte dell’Autorità Giudiziaria –
Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario. Questo il disposto di cui al primo comma dell’art. 1129 del codice civile: norma chiara, precisa di facile applicazione, come raramente in ambito condominiale accade.
Se i condòmini sono almeno nove (si badi: i comproprietari di un’unità immobiliare, ai fini del nostro calcolo, sono da considerarsi uno) e l’assemblea non provvede a nominare un amministratore, ciascun condòmino può domandare all’Autorità Giudiziaria d’intervenire in sostituzione del consesso assembleare.
L’azione giudiziaria, in volontaria giurisdizione, è a spese di chi ha l’iniziativa.
– Condominio senza amministratore e convocazione dell’assemblea –
Chi è legittimato a convocare l’assemblea quando il condominio non ha l’amministratore?
Anche rispetto a questa problematica la legge offre una soluzione immediata e di facile soluzione. Più nello specifico è il secondo comma dell’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile a specificare che laddove l’amministratore sia mancante, ciascun condòmino può convocare l’assemblea ordinaria e straordinaria.
Iniziativa libera e non soggetta a limitazioni. Come dire: per assurdo si può convocare anche un’assemblea al mese. Che poi ne valga la pena e che, poi, i costi di questa convocazione – lo si dirà dopo – possano essere sempre recuperati è cosa ben diversa.
Il disposto normativo appena esaminato vale anche in quelle fattispecie rispetto alle quali la nomina dell’amministratore è obbligatoria ma non vi si è ancora giunti. Insomma tanto che il condòmino convochi l’assemblea per provare a giungere alla nomina dell’amministratore, tanto che la convochi per altre ragioni, il procedimento di convocazione è sempre lo stesso.
La convocazione dell’assemblea da parte del condòmino soggiace alle stesse regole previste per l’amministratore, ossia convocazione da inviarsi a mezzo di raccomandata con avviso di ricevimento, fax, pec o consegna a mani almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea in prima convocazione.
– Condominio senza amministratore e esecuzione delle delibere –
Eseguire una delibera vuol dire realizzare quanto è stato deciso dall’assemblea.
Banalmente: s’è deciso di fare sostituire il tappeto all’ingresso dell’edificio. Uno dei condòmini deve attivarsi per tradurre in pratica questo intento.
S’è deciso di affidare l’incarico di pulizia delle scale e delle altre parti comuni ad un’impresa. Uno dei condòmini deve firmare il contratto e poi sempre uno di essi deve provvedere a raccogliere le quote, pagare l’impresa e se del caso versare la ritenuta d’acconto.
Chi può/deve adempiere a questi incombenti?
Laddove il condominio non abbia provveduto alla nomina dell’amministratore – qualunque ne sia la ragione – è sempre bene indicare il nome del condòmino autorizzato a compiere l’atto di gestione.
Ricordiamo, infatti, che ai sensi dell’art. 1134 del codice civile non ha diritto al rimborso delle spese il condomino che abbia assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, a meno che non si tratti di spesa urgente.
Tenendo conto che il pagamento dell’impresa – che deve avvenire con strumenti tracciabili – se eseguito con bonifico ha un costo, costo che si moltiplica per ogni pagamento, è bene che sia l’assemblea a dire chi lo deve eseguire e quindi chi deve raccogliere le quote.
Ciò tanto per evitare stalli esecutivi – comunque risolvibili con un ricorso al giudice – tanto per sgombrare il campo da ogni dubbio sulla legittimità dell’iniziativa del singolo.
– Condominio senza amministratore e spese –
Nei condomini senza amministratore, spetta a chi compie l’atto di gestione (si prenda ad esempio uno di quelli fin qui indicati) provvedere a raccogliere le somme dovute per affrontare la spesa connessa all’intervento/acquisto da eseguirsi.
Il condòmino dovrà riscuotere le somme in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea – stato di ripartizione che è bene sia predisposto dal condòmino che convoca la riunione, se fattibile in quel momento – ovvero sulla base del criterio di ripartizione applicabile a quel tipo di spesa; ciò quando in assemblea s’è scelto il preventivo e la scelta è avvenuta seduta stante.
In tali occasioni è comunque utile indicare a verbale il criterio da applicarsi (in base alla legge o all’accordo tra tutti i condòmini), in modo che chi provvederà alla ripartizione non avrà problemi d’individuazione del criterio medesimo.
– Condominio senza amministratore e ricorso all’Autorità Giudiziaria –
Ai sensi del quarto comma dell’art. 1105 c.c. «se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.»
L’assemblea non decide, ovvero decide ma non si esegue quella decisione. Nel condominio senza amministratore – la norma in realtà trova applicazione anche nei condomini in cui l’amministratore è presente – ciascun condòmino può rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per superare l’empasse decisionale o esecutiva.
