Nell’ambito della gestione condominiale capita spesso che gli amministratori di condominio, per far fronte alla scarsa liquidita’ causata dalla mancata corresponsione delle quote, da parte dei condo’mini morosi, propongano all’assemblea del condominio di approvare un fondo cassa speciale, finanziato dai condomini solventi, attraverso il pagamento di una rata ‘fuori preventivo’, che ripartisce, pro quota millesimale di proprieta’ , i contributi condominiali di chi non paga.
In questi casi si discute se possa essere considerata legittima la decisione dell’assemblea di costituire il cosiddetto ‘fondo cassa morosi’, che compensa le quote non corrisposte dagli insolventi e consente all’amministratore di attingere le somme per affrontare regolarmente le spese condominiali.
Il legislatore, all’art. 1135 n. 4 c.c., ha previsto la possibilita’ di costituire un fondo speciale, ma soltanto per la realizzazione di opere manutentive straordinarie o innovative e pertanto vincolato, per quanto attiene alla sua utilizzazione da parte dell’amministratore.
Sotto tale profilo le argomentazioni a sostegno della nullita’ della delibera istitutiva del fondo morosi fanno leva sul dettato dell’art. 1123 comma 1 c.c., in tema di ripartizione delle spese condominiali.
Tale norma stabilisce che la suddivisione interna delle spese deve avvenire in misura proporzionale al valore della proprieta’ dei condomini.
In altri termini ciascuno paga in base ai propri millesimi e non si puo’ chiedere al condomino solvente di effettuare un ulteriore esborso, per coprire la quota insoluta del moroso.
Il leitmotiv di chi opta per la nullita’ della delibera e’ riferito anche all’art. 1129 c.c., che obbliga l’amministratore ad agire in via giudiziaria contro il condomino moroso, per la riscossione forzosa delle quote rimaste impagate, al fine di reperire i fondi necessari a pagare i debiti condominiali e scongiurare il pericolo di dover subire possibili azioni giudiziarie, da parte dei creditori.
A sostegno di tale orientamento, si aggiunga che neanche i creditori del condominio possono agire contro i condomini in regola con i pagamenti, se non dopo la preventiva escussione dei morosi, che rispondono, ex art. 63 disp att. c.c., ciascuno nei limiti della quota dovuta in base allo stato di riparto approvato.
In pratica, ragionando in termini restrittivi, la delibera che dovesse costituire un fondo morosi non rientrerebbe nelle competenze dell’assemblea condominiale e pertanto potrebbe essere impugnata dai condomini solventi-dissenzienti in ogni tempo.
Tuttavia, nonostante le suddette considerazioni, e’ innegabile che in condominio possono verificarsi condizioni obiettive, tali da suggerire all’assemblea l’opportunita’ di approvare l’istituzione di un fondo speciale, per recuperare le somme mancanti necessarie alla gestione condominiale.
In realta’ , non si possono chiudere gli occhi di fronte alle conseguenze negative che potrebbero derivare a carico dei condo’mini solventi, nel caso in cui il fondo non venisse costituito ed i fornitori insoddisfatti dovessero incontrare delle difficolta’ ad aggredire il patrimonio dei morosi, gia’ indicati dall’amministratore.
Per non parlare dell’ovvia conseguenza che i fornitori potrebbero interrompere i servizi condominiali a causa della morosita’ nei pagamenti delle fatture emesse.
Troppo semplice, per chi non si cala nella realta’ condominiale, liquidare la discussione con un niet alla valida istituzione del fondo in questione.
Ma allora il fondo cassa morosi puo’ essere costituito dall’assemblea condominiale: si o no?
Ebbene, in mancanza di un’espressa previsione di legge, e’ stata la giurisprudenza a fornire una risposta al quesito, proponendo una soluzione pratica, accorta e soprattutto condivisibile, che si fonda sulla valutazione delle ragioni sottese alla decisione di istituire il fondo cassa speciale, da parte dell’assemblea condominiale.
Per stabilire, dunque, se la delibera istitutiva del fondo morosi sia legittima o meno bisogna analizzare le motivazione della decisione assunta dai condomini riuniti in assemblea.
Tale decisione assembleare, di solito, e’ dettata dall’urgenza di evitare ai condomini danni ben piu’ gravi, che potrebbero essere causati dalla mancanza di liquidita’ .
Per esempio, si pensi al caso in cui i terzi fornitori-gestori di servizi riferiti a contratti di somministrazione in essere con il condominio, decidessero di interrompere, con congruo preavviso, la fornitura condominiale di gas, luce, o addirittura di acqua, a causa dei ritardi nei pagamenti delle fatture emesse per i consumi pregressi, cosa’ come previsto dall’art. 1565 c.c. o dalle clausole contrattuali.
Oppure si pensi al pericolo causato dalla possibilita’ che i terzi fornitori insoddisfatti dei crediti vantanti contro il condominio possano notificare decreti ingiuntivi e pedissequi atti di precetto all’amministratore, eventualmente tentando di pignorare il conto corrente condominiale, dove sono depositate le quote dei condomini diligenti.
E ancora si pensi alle spese condominiali esigibili durante la procedura fallimentare del condominio, relativa alla vendita all’asta del suo immobile, che costringe i condomini ad attendere tempi molto lunghi per il recupero del credito condominiale, esponendoli al vincolo di solidarieta’ passiva nei confronti dei terzi creditori.
In tutti questi casi, si ragiona se sia legittima la decisione dell’assemblea di prevedere un pagamento extra, per ripianare la cassa, con esborso a carico di quei condomini che hanno gia’ pagato la propria rata di competenza.
In effetti il problema della legittimita’ della decisione neanche si pone se la delibera assembleare costitutiva del fondo morosi viene assunta all’unanimita’ dei condomini presenti nel fabbricato – o comunque con l’esclusione di quelli morosi – in quanto la stessa decisione, che adotta una diversa convenzione, e’ da ritenersi espressione dell’autonomia contrattuale (Cass. n. 13631/2001).
Il dubbio nasce, invece, quando la decisione di costituire il fondo morosi sia stata adottata dall’assemblea a maggioranza.
Ma quindi e’ legittima la delibera condominiale, che istituisce il fondo morosi, con l’approvazione a maggioranza dei presenti? E poi quali sarebbero i quorum per una valida votazione?
Orbene, la delibera di approvazione di un fondo cassa ad hoc, assunta con il voto della sola maggioranza dei condomini, e’ lecita in caso di tangibile e dimostrabile urgenza, per evitare danni ben piu’ gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarieta’ passiva, soprattutto quando e’ imminente il pericolo che uno o piu’ fornitori possano agire legalmente nei confronti del condominio (Ex multis: Cass. n. 9083/2014; Cass. n. 13631/2001; Cass. n. 3463/1975).
Per cio’ che attiene ai quorum deliberativi necessari alla legittima approvazione del fondo, trattandosi di urgenza, e’ sufficiente che la delibera sia adottata, in seconda convocazione, con la maggioranza semplice, ossia con un valore millesimale pari a un terzo del valore dell’edificio, che sia rappresentato dalla maggior parte dei condo’mini presenti in assemblea. Cio’ che importa, in termini di validita’ della delibera di approvazione, e’ specificare a verbale che il fondo speciale istituito ad hoc ha natura provvisoria ed e’ connesso alla vertenza in essere contro il condomino moroso, per il recupero del credito condominiale.
In modo speculare sarebbe da considerare nulla la delibera condominiale approvata dall’assemblea che non dovesse specificare nel verbale il fatto che la quota del condomino moroso e’ ripartita tra gli altri condomini a titolo provvisorio o temporaneo e salvo conguaglio, con contestuale iniziativa dell’amministratore per la riscossione degli oneri insoluti (Trib. di Prato con sentenza n. 197 del 5 aprile 1994 e Cass. n. 3159 del 17 marzo 1993).
In effetti sarebbe piu’ corretto parlare di approvazione del ‘fondo morosi’ congiuntamente al ‘fondo spese legali’, necessario per far fronte ai costi connessi alle azioni giudiziarie intraprese contro gli stessi morosi, salvo che l’avvocato del condominio non intenda anticipare le spese di giudizio senza pretendere acconti sui compensi.
In ogni caso, se e’ vero che e’ possibile costituire, con le dovute accortezze, il fondo morosi non e’ altrettanto possibile mantenerlo quando il condominio avra’ recuperato il credito vantato o quando l’unita’ immobiliare del condomino moroso sara’ stata venduta all’asta.
Ragion per cui la delibera costitutiva di un fondo speciale ad hoc, adottata per far fronte alla scarsa liquidita’ , dovrebbe ritenersi illegittima in mancanza di una contestuale azione legale intrapresa contro i condo’mini morosi, in quanto e’ da escludere che si possa istituire un fondo di riserva senza destinazione, a titolo precauzionale su eventuali esigenze di spese future ed impreviste, per sopperire, di fatto, al mancato versamento delle quote condominiali.
Nella realta’ , pero’, molti amministratori, in assenza di qualsiasi previsione regolamentare, hanno il cattivo uso di reiterare e ripartire negli anni dei fondi di accantonamento generici, detti anche di riserva, che vengono indicati sistematicamente nelle passivita’ della situazione patrimoniale condominiale e che, di fatto, costringono i condo’mini diligenti e ignari a pagare un surplus oltre alle proprie quote di spettanza e tutto cio’ senza che venga intentata alcuna azione legale contro i soliti morosi amici dell’amministratore.
Tutto cio’ basta per asserire che, purtroppo, in condominio la responsabilita’ dei morosi, in qualche modo, ricade sempre sui condomini solventi.
