Ristrutturazione ringhiere, frontalini, vetrate ed elementi estetici o architettonici del balcone: il costo ricade del condominio o sul proprietario dell’appartamento?
Il balcone del tuo appartamento presenta delle vistose crepe e corrosioni, frutto dell’acqua piovana e del tempo. Occorre procedere alla ristrutturazione. Ritieni però che a dover pagare debbano essere tutti i condomini e non solo tu visto che si tratta di una questione estetica, che finisce per migliorare l’intera facciata dell’edificio. Poni la questione all’attenzione dell’assemblea ma i tuoi vicini di appartamento non ne vogliono sapere: a loro modo di vedere, solo se la ristrutturazione riguarda i balconi dell’intero edificio la spesa va posta a carico del condominio; diversamente i costi devono essere sopportati dal proprietario dell’immobile. Chi ha ragione? A carico di chi è il restauro del balcone? La questione è stata posta all’attenzione della Cassazione che, con una recente ordinanza
[n. 27083/18, depositata il 25 ottobre]
, si è espressa nel modo che avremo modo di spiegare qui sotto.
I balconi, quelli tradizionali che sporgono dalla facciata dell’edificio e costituiscono un prolungamento sospeso in aria dell’appartamento, vengono detti balconi aggettanti. Sono di proprietà del titolare dell’appartamento a cui ineriscono. Su di lui, quindi, gravano tutti i costi relativi alla manutenzione della copertura e della pavimentazione. Invece per quanto riguarda le parti del balcone che sporgono sulla facciata dell’edificio e che sono da tutti visibili come le ringhiere, le fioriere incassane nel cemento e i frontalini (ossia la parte di vernice che riveste la zona inferiore del balcone, visibile all’esterno) sono elementi di arredo e di estetica dell’edificio: per cui i relativi costi sono a carico di tutti i condomini.
Chi sostiene quindi le spese di restauro del balcone?
Le regole che abbiamo appena elencato riguardano sia le ipotesi in cui il restauro o il rifacimento dei balconi riguardi tutto il palazzo che un singolo appartamento. Quindi se anche un solo immobile presenta dei problemi (ad esempio il vetro della ringhiera si è rotto, il frontalino è corroso o da questo sono caduti calcinacci di intonaco) allora la spesa interessa tutto il palazzo.
Secondo l’ordinanza della Cassazione, il costo della restaurazione del balcone, seppur sia un bene di proprietà della corrispondente unità immobiliare, deve essere sopportato dall’intero condominio dato che la gradevolezza estetica del rivestimento esterno dell’edificio è una questione di comune interesse condominiale.
Balcone più brutto e più vecchio degli altri: chi deve restaurarlo?
Succede non di rado che, sulla facciata dello stesso edificio, alcuni balconi appaiano più segnati dal tempo rispetto ad altri. La ristrutturazione si rende necessaria non solo per ragioni estetiche ma anche di sicurezza. Se, infatti, dovesse cadere del cemento o altra materia prima in testa a un passante e questi dovesse rimanerne leso a vita, ad andarci in mezzo sarebbe il condomino. In questo non c’è da scherzare: al di là del rispetto per l’altrui vita, il risarcimento del danno da sborsare non è mai inferiore a diverse decine di migliaia di euro. E se il palazzo non è assicurato, ad andarci di mezzo saranno i singoli condomini, tenuti a risarcire – ciascuno secondo i propri millesimi – lo sfortunato viandante o, in caso di sua morte, i passanti. Qual è il risultato? Che si può perdere anche la casa per un evento del genere: il creditore potrà infatti effettuare dei pignoramenti immobiliari nei confronti dei singoli condomini che non abbiano pagato la loro quota di indennizzo. Ecco perché una polizza infortuni per i danni procurati dai balconi e dalle altre parti comuni dello stabile è sempre opportuna e consigliabile.
Detto ciò, andiamo a vedere chi deve sostenere il costo del restauro del singolo balcone: se la spesa deve cioè gravare sull’intero condominio o solamente sul proprietario dell’appartamento presentante il terrazzino usurato. Come abbiamo appena detto, quando il danno coinvolge gli elementi esterni del balcone (frontali, ringhiere, vetrate e fioriere incassate) allora a pagare devono essere tutti i condomini. Anche quelli che vivono in appartamenti senza balconi o che hanno l’affaccio su un altro lato dell’edificio.
Questo però non toglie che il balcone, essendo un prolungamento dell’unità immobiliare, è esclusivamente di proprietà del relativo condomino. Per beni comuni dell’intero condominio, i cui possibili costi di restauro sono imputabili all’intero caseggiato, s’intendono gli elementi usufruibili da tutti i condomini oltre a quelli che svolgono una funzione decorativa per il prospetto frontale dell’edificio che altresì contribuiscono a rendere il caseggiato «esteticamente gradevole». L’interesse per l’estetica dell’edificio è comune a tutti i condomini in quanto il vantaggio si risolve in un aumento del valore dell’intero stabile e, di conseguenza, dei singoli appartamenti.
